Een bedrijfsplan voor verhuren maken

Echtpaar Nick en Sarah Roussos-Karakaian zijn een Superhost-team (@nestrs) die van verhuren een fulltime onderneming hebben gemaakt in Columbus, Ohio. Na het adverteren van hun benedenverdieping in New York City op Airbnb in 2012, raakten ze verslaafd. Sindsdien hebben ze er hun droombaan van gemaakt. Daarnaast is Sarah co-host van de podcast: 'Thanks for Visiting ', een hulpmiddel voor ervaren hosts en nieuwkomers. Ze delen hier hun kennis en tips over het opzetten van een Airbnb-onderneming.

Sarah: “Het begon voor ons in Queens, New York. Ik werkte als actrice en stond ook regelmatig achter de bar."

Nick: "Ik was een stagiair met een master in architectuur, maar kon amper mijn boodschappen betalen."

Sarah: "We wilden allebei dolgraag een eigen woning, maar hadden geen idee hoe we dat moesten aanpakken. Op een dag zag ik een piepklein huisje — de kleinste van de hele straat en veel te duur voor ons — dat ik echt wilde hebben."

Nick: "Met het juiste financiële advies, ons spaargeld en de steun van onze familie wisten we een lening te krijgen."

Sarah: "In diezelfde tijd vertelde een vriend me dat hij een kamer in zijn appartement verhuurde op Airbnb om de huur te kunnen betalen in New York City. Dat trok direct mijn aandacht. Niet veel mensen waren op dat moment bekend met Airbnb. Toen ik Nick vertelde dat we onze woning misschien wel konden verhuren, had hij zo zijn twijfels, maar ik vond het een intrigerend idee. We besloten ervoor te gaan en zo begon het."

Nick: "Ik herinner me dat ik met veel plezier de toiletten schoonmaakte. Het hielp ons de hypotheek te betalen en dat vond ik geweldig. Dat wilden we alleen maar vaker doen.

Sarah: "Ik heb veel gewerkt in luxe hotels en kon die ervaring nu gebruiken. Heerlijk vond ik dat. Nadat we vier jaar in New York hadden gewoond en verhuurd, klopte er een vastgoedontwikkelaar bij ons aan die ons huis gemeubileerd en wel van ons wilde kopen.”

Nick: "We moesten daar wel even over nadenken. We maakten een lange lijst met locaties waar we naartoe zouden willen verhuizen en reisden het land door om met lokale bewoners te praten. Uiteindelijk wamen we uit in Columbus, Ohio.”

Sarah: "De combinatie van interieur, gastvrijheid en onroerend goed én de vrijheid om onze eigen creatieve keuzes te maken was voor ons een droom die uitkwam. Daarom willen we anderen ook zo graag helpen om te gaan verhuren.”

Sarah: “We raden je aan om voor jezelf een doelstelling op te stellen voordat je begint. Dit vormt je aanpak en dient als kompas. Zo'n document is vooral nuttig op momenten waarop je beslissingen moet nemen. Je doelstelling kan je helpen de juiste koers te varen. Het geeft je ook informatie over hoe je je ruimte wilt inrichten.”

Nick: "Neem bij het opstellen van een doelstelling de tijd om jezelf een paar vragen te stellen:

• Wat motiveert je?
• Wat zijn je waarden?
• Hoe wil je te werk gaan?
• Wat is jouw visie?
• Wat zijn je doelen?”

Sarah: “Het is onze missie om ruimtes om te toveren die de levens van mensen veranderen. Dat proberen we toe te passen op alles wat we doen.”

Nick: “Het is belangrijk om onderzoek te doen naar de concurrentie in je omgeving voordat je je aan het verhuuravontuur waagt. Dit onderzoek geeft je informatie over hoe je je eigen ruimte wilt inrichten en aanprijzen.

• Denk na over je doelgroep. Wie reserveert jouw ruimte? In ons geval geldt dat Columbus een studentenstad is. We hebben onze ruimtes daarom ingericht met bezoekende ouders in ons achterhoofd.
• Beoordeel je voorzieningen. Sta je huisdieren toe? Heb je een parkeerplaats of een zwembad? Is je ruimte uniek ingericht? Alles wat je ruimte boven die van iemand anders doet uitsteken, is een kans om een hoger tarief te vragen.
• Ga online op zoektocht en bekijk andere Airbnb-advertenties, hotels en huuropties in de buurt. Wat is er beschikbaar? Wat kosten andere accommodaties? Is er een manier om je te onderscheiden?
• Stel een prijsstrategie op. Gebruik om je bezettingsgraad te verhogen als je net begint de Slimme Tarieven-tool van Airbnb, waarmee je je tarieven op werkdagen en in het weekend automatisch kunt aanpassen.”

Sarah: “Hoewel het bijhouden van een begroting misschien niet erg sexy is, is het wel heel belangrijk. We raden je aan een spreadsheet te gebruiken en je kosten in drie posten onder te verdelen:

Kosten vooraf: Dit zijn de investeringen die je in je ruimte stopt voordat je gasten ontvangt, zoals renovaties, inrichting, meubilair en fotografie.

• Neem de tijd om in je inrichting te investeren. Je hoeft niet naar de duurste winkels te gaan en van alles de meest luxe variant te kopen. Zorg er gewoon voor dat je ruimte er gezellig en gastvrij uitziet. Breng eens een bezoekje aan de kringloopwinkel of wees creatief en doe iets met kleuren of een bepaald thema — zo vestig je de aandacht op je accommodatie.
• We raden beginnende hosts altijd aan om te investeren in comfortabele matrassen, banken en lakens. Iedereen die een hotelkamer binnenkomt laat zich meteen op het bed vallen. Zorg daarom dat het een lekker bed is. Soms krijg je alleen al omwille van het bed een vijfsterrenrecensie. Dit helpt om je bezettingsgraad te verhogen.

Doorlopende kosten: Algemene artikelen die door de gast worden gebruikt en aangevuld moeten worden, zoals toiletartikelen, toiletpapier, keukenrol, batterijen en lampen.

• Bied je extraatjes aan, zoals flessen water of koffie?
• Maak een lijst met alle voorzieningen die je nodig hebt en zorg ervoor dat je tevreden bent met wat je daarvoor betaalt.
• Koop groot in, bijvoorbeeld voor zes maanden per keer, en houd het verbruik bij in een spreadsheet.
• Houd er bij voorwerpen zoals lakens rekening mee hoe vaak je deze wilt vervangen in een jaar tijd. Zorg altijd voor fijne, schone lakens voor je gasten.

Onderhouds- en beheerskosten: Hieronder valt alles wat nodig is om je ruimte veilig, warm en leefbaar te houden, waaronder het gazon, het terras en de buitenruimtes. Neem je een schoonmaker in de arm om je te helpen na het vertrek van gasten of ga je voor een co-host?

Tel deze bedragen bij elkaar op en zorg ervoor dat je je goed voelt bij je investering en dat je realistische doelen hebt. Als dat niet zo is, moet je misschien vooraf iets meer sparen zodat je een ruimte kunt creëren waar je trots op bent.”

Sarah: "Eén van mijn favoriete tips voor hosts is om een eerlijke en directe vriend uit te nodigen om in jouw ruimte te verblijven. Je zit er zelf zo dicht op dat je soms vergeet wat een reiziger nodig kan hebben: een tandenborstel en tandpasta bijvoorbeeld. Je ziet soms de minpunten over het hoofd. Een vriend kan je helpen door feedback te geven over de soms vervelende maar wel belangrijke details. Je wil niet dat een betalende gast je daar op moet wijzen."

Nick: "Wij zetten een mandje neer met toiletartikelen en producten die gasten vaak vergeten in te pakken maar wel hard nodig hebben. Om je onderneming te laten slagen is een gastvrije mentaliteit van groot belang. Dat is ook de reden waarom mensen voor een bepaalde hotelketen kiezen, omdat ze weten wat ze daar kunnen verwachten. Een ruimte die schoon en fris aanvoelt, waar de handdoeken met zorg zijn opgevouwen en waar alle details kloppen, tot aan een handig stopcontact naast het bed om hun telefoon op te laden toe. Jij wil gasten dezelfde service aanbieden, zodat ze keer op keer blijven terugkomen."

Nick: "Verhuren is een uitdaging, maar het gaat er nu anders aan toe dan toen Airbnb net begon. Je kunt gebruikmaken van veel meer technologieën, tools, hulpmiddelen en ondersteuning om je te helpen en om je leven als host een beetje gemakkelijker te maken.”

Sarah: "We raden beginnende hosts aan om voor elk verblijf het hele proces van begin to einde zelf te regelen, van het eerste reserveringsbericht tot het begroeten van je gasten en de eindschoonmaak. Zodra je het reilen en zeilen kent, kun je een aantal zaken op verschillende manieren automatiseren. Bijvoorbeeld:

• Online apps: Er bestaan apps (zoals IFTTT) die je kunt gebruiken om bepaalde dingen in te plannen en digitale tools aan elkaar te koppelen. Als je bijvoorbeeld een reserveringsbevestiging krijgt, kan deze app een automatische agendaherinnering sturen naar jou, je partner of een schoonmaker.
• Slimme sloten zijn ontzettend handig. Gasten ontvangen een unieke code die alleen geldig is tijdens hun verblijf. Zo kunnen je gasten zelf inchecken en hoef je geen tijd af te spreken om ze binnen te laten. Je kunt je gasten altijd nog even benaderen tijdens hun verblijf.
• Een ouderwetse lijst: Ik heb voor elke woning een driemaandelijkse checklist met daarop de dingen die ik moet doen voor veiligheid en onderhoud, zoals bijvoorbeeld het controleren van de verwarmingsfilters en de batterijen in de brandmelders, en een schoonmaakbeurt onder de bedden. Ik print die lijst uit en hang deze in een kast. Als ik dan in een woning ben, kan ik makkelijk zien hoe het er voor staat.”

Nick: "Er gaat veel tijd zitten in het opzetten van een Airbnb-onderneming, maar we hopen oprecht dat we mensen kunnen laten inzien dat het mogelijk is om een eigen huis te hebben én fulltime te verhuren, en dat er meerdere manieren zijn om dit aan te pakken."

Sarah: "Ik heb een carrièreswitch gemaakt en was heel bang dat ik nooit meer iets zou vinden wat ik zo graag deed als acteren, maar Airbnb heeft ons leven enorm veranderd. We maken onze eigen creatieve keuzes en zijn eigen baas. Dat maakt alles nóg bijzonderder."

Nick: "Het zorgt ervoor dat we flexibel kunnen blijven en meer van ons leven kunnen genieten. We hopen dat je een manier vindt om een Airbnb-onderneming te beginnen met jouw unieke aanpak. Als je meer advies nodig hebt, weet je ons te vinden."

Veel plezier met verhuren!
Nick en Sarah, Nestrs